뉴스펀치 정홍균 기자 | 국토교통부는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'( ｢전세사기특별법｣)·｢부동산개발사업 관리 등에 관한 법률｣) 개정안이 4월 23일 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다. 개정안 주요 내용은 다음과 같다.

 

1.'전세사기특별법': 임차보증금의 1/3을 국가가 보장하는 최소보장제 및 선지급-후정산 제도 도입, 피해주택 매입절차 개선 및 전세사기 예방강화 등

 

'전세사기특별법'개정안은 전세사기피해자의 최소한의 피해회복을 지원하고 피해 구제 속도를 제고하기 위해 임차보증금 최소보장제 및 선지급-후정산 제도를 도입하는 한편, 전세사기 피해자 지원 및 전세사기 예방을 보다 강화하기 위한 것으로 국민주권정부의 국정과제로 추진됐으며, 주요 내용은 다음과 같다.

 

➊ 최소보장제 및 선지급-후정산 제도 도입

 

현재 전세사기피해자에 대하여 피해주택 매입을 통한 경매차익(감정가-낙찰가)을 활용하여 공공임대주택 10년 무상거주를 지원 중이나, 경매여건 등에 따라 피해자 간 피해 회복률 차이가 발생하는 문제가 있어 최소한의 피해 회복을 국가가 보장하는 ‘최소보장제’를 도입했다.

 

최소보장제는 경·공매가 종료된 피해자의 피해회복금이 임차보증금의 1/3(최소보장비율) 미달 시 그 차액(최소지원금)을 지원하는 제도이며, 대상은 전세사기피해자 및 법 제2조제4호다목 임차인 중 최소보장 비율 미만으로 피해 회복한 자이다.

 

또한, 신탁사기 등 무권계약 피해자의 경우 피해 구제 속도가 늦어지는 등 문제점이 지속적으로 제기됨에 따라 신탁사기 등 무권계약 피해자에 대해서는 최소보장금의 전부 또는 일부를 경·공매 전에 먼저 지급하고, 경·공매 종료 후 국가가 정산하는 ‘선지급-후정산’ 제도를 도입했다.

 

아울러, 최소지원금 및 선지급금에 대해 양도·담보제공 및 압류를 금지함으로써 지원금이 피해자에게 직접 귀속되도록 했다.

 

이번 개정을 통해 최소 수준의 보증금 회복을 국가가 보장하여 피해자의 피해회복률을 높이고 피해자 간 형평성을 제고하는 한편,

 

피해구제 속도가 더뎠던 신탁사기 등 무권계약 피해자에 대한 신속한 피해 구제가 가능할 것으로 기대된다.

 

❷ 전세사기피해주택 매입절차 개선 등

 

전세사기피해주택 경매절차에서 입찰이 없는 경우 한국토지주택공사(이하 LH) 등 공공주택사업자가 피해주택을 매입하지 못하고 유찰이 반복되는 문제를 해소하기 위해, 최고가매수신고가격이 없는 경우 피해자 등이 최저매각가격으로 우선매수 신고를 할 수 있도록 개선했다.

 

또한, 피해자가 피해주택 매입 요청 여부와 관계없이 매각기일에 직접 피해주택을 매입할 수 있도록 근거를 마련하는 한편, 공공주택사업자가 촉박한 경·공매 일정으로 피해주택 매입이 어려운 상황을 개선하기 위해 공공주택사업자에게 경·공매 유예·정지 신청 권한을 부여했다.

 

아울러, 공공주택사업자가 협의매수나 공개매각(신탁사기) 등 경·공매 외 방식으로 피해주택을 매입하는 경우에도 취득세 감면을 적용할 수 있도록 했다.

 

신탁사기피해주택의 신속한 매입을 위해 수탁자등에게 LH 등 공공주택사업자와의 우선 협의 및 주택 매입에 필요한 관련 자료 제출 의무를 부여했고, 위반건축물의 경우 공공주택사업자가 매입과 양성화 절차를 동시에 진행할 수 있도록 개선했다.

 

이를 통해 피해주택 매입 및 피해회복 속도가 느렸던 신탁사기피해주택과 위반건축물 피해주택의 매입 속도가 빨라져 피해자 구제 속도도 제고될 것으로 기대된다.

 

❸ 전세사기 피해자 지원 및 보호 강화

 

경·공매가 종료됐으나 피해주택을 매수하지 못한 피해자도 대체 공공임대주택 지원 대상에 포함하여 피해자 주거지원의 사각지대를 해소했다.

 

임대인의 연락두절 등으로 발생하는 피해주택 안전 문제에 대응하기 위해 지자체장의 안전관리 업무 범위에 공공요금 체납 여부 조사·조치, 소방·승강기 등 시설 안전관리 업무, 피해주택 보존 조치 등을 포함했다.

 

또한, 피해자의 자립적 피해 회복을 지원하기 위해 피해자들이 설립한 협동조합 등이 피해주택 매입 및 임대사업을 수행하는 경우 지자체장이 행정적·재정적 지원을 할 수 있는 근거를 마련했다.

 

임대인이 파산하는 경우에도 우선변제권이 인정되는 임차보증금 반환청구권은 면책되지 않도록 하여 전세사기피해자의 보증금 보호를 강화했다.

 

❹ 전세사기 예방 강화

 

아울러, 전세사기 피해를 사전에 방지하기 위해 전세사기피해지원센터의 기능에 기존 피해자 대상 법률·금융·주거 지원에 더해, 예비 임차인 대상 권리관계 분석 등 안전계약 컨설팅 업무를 추가했다.

 

이를 통해 임차인이 계약 체결 전 위험요인을 사전에 확인할 수 있게 되어 전세사기 피해를 예방하는 효과가 있을 것으로 기대된다.

 

피해주택 매입절차 개선 및 전세사기 예방 등과 관련된 개정 사항은 국무회의 심의를 거쳐 공포한 날부터 시행되며, 최소보장제 및 선지급-후정산 등 제도 도입 관련 개정 사항 등은 하위법령 마련 및 최소지원금 및 선지급금 지급에 필요한 인력·조직 정비, 시스템 구축 등의 기간을 고려하여, 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이다.

 

국토교통부는 ’26년 제1회 추가경정예산을 통해 ‘전세사기 피해자 최소지원금’ 예산(약 279억원)이 확보된 만큼 법 시행일에 맞추어 예산이 신속하게 집행될 수 있도록 사전 준비 등에 만전을 기할 계획이다.

 

2.'부동산개발사업관리법': 신속 인·허가 지원센터 설치 등

 

｢부동산개발사업관리법｣ 개정안은 국정과제 및 주택공급 확대방안(9.7)의 후속조치로서, 인·허가 기간 단축을 통한 부동산개발사업의 원활한 추진을 지원하기 위해 마련됐으며, 주요 내용은 다음과 같다.

 

➊ ｢신속 인·허가 지원센터｣ 설치 근거 신설

 

주택사업 등 개발사업 과정에서의 인·허가 지연을 해소하기 위해 명확한 유권해석을 제공하고, 인·허가 기관-사업자 간의 갈등을 협의·지원하는 역할을 수행하는 ｢신속 인·허가 지원센터｣(이하, ‘지원센터’)를 설치한다.

 

운영의 효율성과 전문성을 제고하기 위해 별도 전문기관을 지정할 수 있는 근거도 개정안에 포함됐다.

 

지원센터는 지난해 11월 26일부터 시범운영 중으로, 이번 개정안을 통해 지원센터를 안정적으로 운영할 수 있는 법적 근거가 마련됐다.

 

❷ ‘감사면책 규정’ 도입

 

지원센터의 실효성을 확보하고 인·허가 기관 공무원 등의 적극행정을 장려하기 위해 인·허가 지원 결과 이행에 대한 감사면책 규정이 도입됐다.

 

이는 그간 인·허가 업무 수행 과정에서 특혜 시비의 우려 등으로 인·허가 재량권 발휘에 한계가 있었던 점을 보완하고, 인·허가 기관의 부담을 완화하기 위한 것이다.

 

이번 ｢부동산개발사업관리법｣ 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이며, 이를 통해 인·허가 지연 문제 해소와 함께 부동산개발사업의 신속한 추진 및 주택공급 확대에도 기여할 것으로 기대된다.